「中古アパート・マンション」賢く得するマイホーム計画

サブプライムローンの日本版とも言われる、旧住宅金融公庫（現：住宅金融支援機構）の「ゆとりローン」といわれる住宅ローンがあります。

１９９３～２０００年にかけて低所得者を中心に貸し出されており、この住宅ローン返済をめぐり日本でも問題となっています。

ゆとりローンとは、当時の住宅金融公庫（現：住宅金融支援機構）が提供を始めた融資であり、この制度は若くて所得が低い人にもマイホームが買えるようにするため最初の５年間は毎月の返済額をできるだけ抑え、年齢が上がって収入が増える頃に毎月の返済額を増やすという前提で作られたものです。

ゆとりローンの場合、たしかに最初の５年間は支払額が少なくて済むのですが、支払い額全体が減るわけではなく、本来支払いをしなければならない分を先送りしているに過ぎません。

そのため、５年後や１０年後に返済額が上がることを前提に家計をしっかりと管理しておかないと、最初のうちは返済ができても後になってから返済額が上がると生活が急に苦しくなってしまいます。
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アパート・マンション経営や不動産投資の解説の中で、よく「減価償却費」という言葉が使われます。

不動産投資セミナーなどでは、アパート・マンション経営の税務上のメリットとして、この「減価償却費」という言葉が使われたりしますが、いったいどういう意味なのか、イメージしにくい人も多いんじゃないでしょうか？

単に計算上の数字だけで、さらっと説明されることも多いので、余計わかりにくいのかもしれません。

「減価償却費」とは、いったい何なのか？簡単なイメージについて解説したいと思います。

「減価償却費」とは、簡単に言えば「儲けるために費やしたモノ」、つまり費用（コスト）の一つです。

家賃収入を得ようとすれば、まず不動産を購入します。その購入代金の全てを購入した年の費用（コスト）としてしまうと、家賃は僅かなのに、費用（コスト）だけ膨大になってしまい、大赤字になります。そこで、家賃収入に合わせて費用（コスト）も段階的に計上するために「減価償却費」というものが認められるわけです。続きを読む

住宅の購入には、購入費だけでなくその他様々な諸費用がかかります。

住宅ローンをいくら借りて、自分でいくら資金を用意するのか、あらかじめ計画を立てておく必要があります。

Ｑ、頭金（自己資金）はどのくらい必要？
Ａ、一般的に、住宅ローンは購入価格の８０％までが借入れの上限額というケースが多いため、頭金の目安は購入価格の20％程度といわれています。ただし実際には購入費以外の諸費用（およそ購入価格の５％～１０％）がかかるため、２５％以上を用意するのが望ましいとされています。

Ｑ、住宅ローンをどれくらい借りられる？
Ａ、住宅購入にあたって、住宅ローンをいくら借りられるのかが大きなポイントになってきます。
一般的に住宅ローンの毎年のローン返済額は年収の２０～２５％程度が目安と言われています。
これを参考に、収入から逆算することで、ローン期間を何年にするといくらまでローン借入が可能か、大体の目安となるでしょう。
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住宅ローンを借りるにあたり、最も重要でその後の家計管理に影響を与えるのが「金利タイプ」と「返済期間」です。

住宅ローンの毎月の返済額、総返済額に大きく影響を与えるので、しっかりと理解したうえで、選択しましょう。

【変動金利タイプ】
＜特徴＞短期プライムレートに連動した金利が適用され、借入後は定期的に見直しされます。いつでも他の金利タイプへの変更が可能な場合が多いようです。
＜メリット＞適用金利が下がると、返済額が減少します。
＜デメリット＞適用金利が上がると、返済額が増加します。借入時に将来の返済額が確定していないので、返済計画が立てにくいです。

【固定金利期間選択タイプ」
＜特徴＞当初定めた一定期間についてのみ、借入時の金利が適用されます。
＜メリット＞返済額が一定期間変わらないため、資金計画が立てやすく、安心して返済できます。
＜デメリット＞固定金利期間終了後、金利が上昇した場合に、毎月の返済額が増加する可能性があります。
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住宅を購入するからといって、誰でも「住宅ローン」を借入れできるわけではありません。

まず、マイホーム購入の前に、住宅ローンの利用条件についても確認しておきましょう。

例えば、住信ＳＢＩネット銀行の場合は、次のような条件があります。

●借入時の年齢が満２０歳以上満６５歳以下で、最終返済時の年齢が満８０歳以下
●安定継続した収入があり、前年度の税込年収（自営業の方は申告所得）が３００万円以上
●団体信用生命保険に加入が認められる続きを読む

「マイホーム」を購入する際、全額現金でカバーできる人はほんの一部。ほとんどの人が「住宅ローン」を利用しています。

最近では、ネット銀行でも「住宅ローン」があり、繰上返済（毎月の返済とは別に、臨時に返済することで住宅ローン残高を減らすこと）なども手軽にできるようになりました。

では、そもそも「住宅ローン」とは、いったいどんなローンなのでしょうか？

「マイホーム」を購入するからといって、どんな家でも、どんな人でも借入れできるわけではありません。

まずは、「住宅ローン」とはどういうものなのか、基本的な知識をそなえておきましょう。

住宅ローンは、文字通り「住宅を取得するために利用できるローン」です。

つまり、住宅取得以外の目的には利用できません。続きを読む

マンション管理に関して、見ておくべき５つの書類があるので紹介します。

管理組合は、利害のある人には管理に関する情報を見せることになっています。

マンション購入を検討している人は立派な「利害関係者」なので、堂々とそれらの情報を「見せて」と言えるわけです。

仲介会社に依頼すれば、関係する資料のコピーを取り寄せてくれますし、詳しい資料は、現地見学の際などに管理員室や管理事務所に立ち寄って見せてもらうのもいいかもしれません。
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中古アパート・マンションでは、年数が経てば経つほど「管理」による違いで「差」がつきます。

管理組合の運営や長期修繕計画の有無など、目に見えない部分が重要なのはもちろんですが、「管理の良し悪しで、いったい何が変わるのか分からない」という人も多いかもしれません。

では、いったい「よい管理」とは、実際どんな部分に表れてくるのでしょうか？

第一に、当然ですが管理状態がよいマンションなら、日々の生活を快適に過ごせます。毎日使うエレベーターが安全に動き、廊下の照明がちゃんと灯っているということは、当たり前のようですが、定期的な保守点検が必要不可欠です。その他にも、ゴミが落ちていないなど、快適なマンションというのは、ちゃんと管理されています。
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中古マンション選びなど、マイホーム購入において「管理を買え」という言い方がよくされます。同じ状態だった新築マンションでも、年数が経てば経つほど管理による違いで差がついてきます。

敷地や建物の構造部分などが共有のマンションにおいて管理が重要なのは当然ですが、問題は「誰が管理の主役か」という点です。

マンションの管理は管理会社がするもの、と思っている人は意外に多いようです。分譲マンションにおけるトラブルには、所有者自身の意識が関係しているものも多いようです。

マンションの管理の主役は、あくまでマンションを購入した所有者自身、そして管理組合です。管理組合がお金を払い、管理会社に業務を発注していますが、その関係は一方的な上下、主従のそれではありません。管理組合と管理会社は対等の立場で、よりよい管理を実現するために協力していくのが理想です。
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